For English version, see below.

Akut reparation af varmerør – nedlukning af varme i flere dage:
Der er desværre opstået en akut skade på ejendommens varmeanlæg. Et centralt rør i varmekælderen er konstateret tæret i kritisk tilstand.
Derfor skal røret skiftes hurtigst muligt for at undgå, at varmeanlægget bryder sammen.

Desværre vil reparationsarbejdet medføre, at der lukkes for varmen i hele ejendommen i tre til fem dage. Arbejdet iværksættes senest mandag d. 18. december. En mandag for at undgå at arbejdet ligger stille hen over en weekend, og senest den 18. december for at vi kan være sikre på at arbejdet er færdigt inden juleferien.

Dette vil naturligvis medføre gener for alle beboere og erhvervslejemål. Men hvis vi venter på varmere vejr, er der en reel risiko for at røret springer i vinterperioden, og det vil tage endnu længere tid at genetablere varmeforsyningen.

Når reparationsarbejdet er færdigt, vil det tage forholdsvist kort tid at få varme tilbage i radiatorerne. Dog kan det komme de sædvanlige udfordringer med luft i systemet, som kan opleves hvert efterår. Der vil blive orienteret om dette, når reparationsarbejdet er udført.

Ud over orientering via Nyt fra bestyrelsen, vil der blive orienteret om arbejdet via opslag i opgangene og via mail fra administrator.

Reparationerne vil ikke påvirke forsyningen af varmt brugsvand.

Som alle andre beboere i ejendommen modtog bestyrelsen denne nyhed med meget lidt begejstring. Men den er nødvendig.

Hvis man vil afsøge muligheden for alternativ varmekilde i lejligheden i perioden, skal man være opmærksom på at en varmeovn med gas kan medføre risiko for dårligt indeklima – i værste fald kritisk og livsfarlig mangel på ilt i lejligheden. Derfor frarådes brug af gasvarmere til udendørs brug på det kraftigste.

Faldstammeprojektet:
Renoveringen af faldstammer er ved at være afsluttet. Det har været afholdt afleveringsforretning, og hovedentreprenør FLD og bestyrelsen har underskrevet afleveringsprotokol med kendte fejl/mangler til udbedring i andet halvår af 2023, og dette mål nås. Udbedringen har bestået af afventende leverance fra tredjepart til renovering af faldstammerør i tre 9. salslejligheder med udgangspunkt i vandret etageindstøbt rør.

Opgørelse over den enkelte ejers udgifter eller besparelse i sin lejlighed på projektet, f.eks. tilkøb af arbejde vedr. rørkasse, er blevet gennemgået og kontrolleret. Opgørelsen er planlagt til at blive sendt til orientering til ejerne fra Qvortrup Administration inden for ca. en måned med afregning pr. 1. april 2024 sammen med opkrævning af fællesudgifter m.v.

Intern afsluttende kontrol af byggeregnskabet hos Qvortrup og hos bestyrelsen er i gang.
Herefter overgår det endelig byggeregnskab til ekstern kontrol hos ejerforeningens generalforsamlingsvalgte statsautoriseret revisionsselskab.

Proces for afslutning af faldstammeprojektet følger således bestyrelsens udstykket plan som orienteret skriftligt og mundtligt på ejerforeningens ordinære generalforsamling i 2023.

Væggelus:
Flere lejligheder i to opgange på Godthåbsvej blev i efteråret angrebet af væggelus. De berørte ejere kontaktede skadedyrsfirmaer, som af flere omgange og med vekslende held foretog bekæmpelse af krybene. Da væggelusene imidlertid stadig bredte sig med alarmerende hast, besluttede bestyrelsen at træde til og undtagelsesvist iværksætte en samlet bekæmpelse af samtlige lejligheder i de to opgange og afholde udgiften hertil. Dette var nødvendigt for at angrebet kunne inddæmmes og ikke sprede sig til resten af foreningen.
Som ejer af en lejlighed er man forpligtet til straks at bekæmpe væggelus, hvis man støder på dem i sit hjem. Det samme gør sig gældende, hvis man lejer sin lejlighed ud. Udgiften påhviler den enkelte ejer, og det er vigtigt, at man reagerer hurtigt og tager problemet alvorligt.
Bestyrelsen har på baggrund af episoden besluttet at udvide foreningens forsikring til fremover at omfatte bekæmpelse af væggelus. Forsikringen forventes at træde i kraft 1. januar 2024, men skulle du som beboer støde på væggelus i din lejlighed, skal du straks kontakte ejendomsfunktionærerne, uanset om dette er før eller efter forsikringens ikrafttræden.

I øvrigt henstiller bestyrelsen til, at man i forbindelse med udlandsrejser iagttager sædvanlige forholdsregler omhandlende væggelus, og at man overholder foreningens regler om korttidsudlejning, da særligt turister er i risiko for at medbringe skadedyrene.

Internet aftale med Fiberby forlænges:
Foreningens aftale med internetleverandøren Fiberby forlænges til 31/12 2026. Prisen bliver i forbindelse med en genforhandling af aftalen sat ned pr.1/1 2024 fra 90 kr. pr. måned til 85 kr. pr måned for 1000/1000 MB, hvilket afregnes direkte med Fiberby kvartalsvist.

Fiberby har, udover vores aftale, en række produkter, som kan tilkøbes – så som internet betalt af arbejdsgiver, fast IP adresse mv.

Læs på foreningens hjemmeside her:
http://godthaabshave.dk/beboer/internet/ 

I forbindelse med aftalens fornyelse tilbyder Fiberby i perioden 1/12 2023 til 1. februar 2024 på 10 procent rabat ved køb af ny router på shop.fiberby.dk. Rabatkoden er ”Godthåbs”.

Desuden har Fiberby indgået i et samarbejde med Allente, en fusion af Viasat og Canal Digital. Her tilbydes foreningens beboere 90 – 130 kr. rabat på tv-pakkerne.

Dette er et tilbud mellem de enkelte beboere og Allente. Fiberby oplyser, at interesserede beboere skal ringe til Allente og oplyse, at de bor i en Fiberby forening – dvs. oplyse at de bor i E/F Godthåbs Have for at få rabatten.

For beboere, som har udfordringer med at få fx trådløst internet mv til at virke, kan man som noget nyt få gratis support med hjemmebesøg af en tekniker ved problemer med wi-fi. Man skal kontakte Fiberby’s telefonsupport. Lykkedes det ikke at få internettet til at virke via telefonsupport, tilbyder Fiberby foreningens beboere gratis besøg af servicetekniker.

Vandskader den 16. november:
I forbindelse med det kraftige regn- og blæsevejr fik vi desværre vandskader flere steder i ejendommen. Særligt lejligheder på ejendommens øverste etager (5. – 9. sal) fik vand ind omkring de store stuevinduer, og bestyrelsen er i samråd med vores funktionærer, håndværkere og byggesagkyndige i færd med at klarlægge årsagen. Noget tyder på, at en del af årsagen – udover de usædvanlige vejrforhold – skal findes i beskaffenheden af fugerne i ydermurene – især på de øverste etager, og ejendommens murer vil den kommende tid vurdere, om der er akut behov for reparation og iværksætte denne om nødvendigt.

Indgange i baggården:
Der udføres løbede en renovering af trappetrin ved indgangene til opgangene fra gården. Her vil trinnene løbende blive omdannet til rollatorvenlige ramper. Dette sker dog først, når funktionærerne skønner, at trappetrin er modne til renovering.
Bestyrelsen henleder opmærksomheden på at det ikke er tilladt at opbevare barne- og klapvogne i opgangen, men at det dertil indrettet barnevognsskur skal benyttes.

Den store port:
En beboer har fået skadet sin bil, da porten begyndte at lukke i forbindelse med gennemkørsel. Det er heldigvis første gang i de 6-8 år, porten har åbnet med den nuværende elektronik, at der er sket en skade, og porten opfylder således også alle krav til sikkerhed, nødstop og bevægelsessensorer
Der er ikke mulighed for at flytte sensorerne længere ud mod portåbningen, da man i så fald risikerer, at regn, slud og sne vil blive registreret som bevægelse, så porten under disse vejrforhold vil forblive åben, selv om der ikke er færdsel igennem.
Når man skal køre gennem porten, kan man eventuelt aktivere åbningsautomatikken en ekstra gang umiddelbart inden gennemkørsel, og så i øvrigt tilpasse sin fart til portens åbnings- og lukkehastighed.

Designmanual:
Den såkaldte værdisætning for ejendommen, som er den første leverance i projektet med udarbejdelse af en designmanual, er nu udarbejdet. Værdisætningen skal ses som et redskab til fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse af ejendommen, og vil danne grundlag for udarbejdelse af projekter, hvor bygningens værdier sikres og inddrages i en fremtidig anvendelse af bygningen.
Værdisætningen er et vigtigt arbejdsredskab for den til enhver tid siddende bestyrelse, da den er med til at sætte det korrekte fokus i beslutningerne og arbejdet med vedligeholdelse af vores ejendom.
Værdisætningen vil således få anvendelse i de kommende projekter med renovering af opgange og renovering af butiksfacader, men den vil også skulle anvendes i den daglige vedligeholdelse af vores ejendom fremadrettet.
Det er spændende læsning for alle, der har interesse i Godthåbs Haves historie og arkitektur. Værdisætningen kan ses under ejendommens dokumenter her:
http://godthaabshave.dk/dokumenter/ejendommen/

Luk kun op for folk, du kender
Foranlediget af en konkret episode, hvor en af vores opgange blev benyttet som varmestue af en flok unge mennesker, der røg og optrådte aggressivt, bør vi alle være opmærksomme på kun at lukke personer ind via dørtelefonen, som har et berettiget ærinde i ejendommen.

Næste bestyrelsesmøde er onsdag d. 10. januar.

Bestyrelsen ønsker alle en god jul og et godt nytår.

 

---

News from The Board – November 2023

 

Emergency Repair of Heating Pipes – Heating Shutdown for Several Days:
Unfortunately, an acute damage to the property’s heating system has occurred. A central pipe in the heating basement has been found corroded in a critical condition.

Therefore, the pipe needs to be replaced as soon as possible to prevent a breakdown of the heating system.

Regrettably, the repair work will result in a shutdown of the heating throughout the entire property for three to five days. The work will commence no later than Monday, December 18th. Choosing a Monday aims to avoid the work being idle over a weekend, and by completing it by December 18th, we ensure it is finished before the Christmas holidays.

This will, of course, cause inconvenience for all residents and commercial leases. However, waiting for warmer weather poses a real risk of the pipe bursting during the winter, prolonging the time needed to restore the heating.

Once the repair work is completed, it will take a relatively short time to restore heat to the radiators. However, there may be the usual challenges with air in the system, as experienced every fall. Information about this will be provided after the repair work is finished.

In addition to updates via News from the Board, information about the work will be posted in the stairwells and sent via email from the administrator.

The repairs will not affect the supply of hot water.

Like all other residents in the property, the board received this news with very little enthusiasm. But it is necessary.

If anyone wishes to explore the possibility of alternative heating sources during this period, be aware that a gas heater in the apartment can pose a risk of poor indoor air quality – potentially leading to a critical and life-threatening lack of oxygen in the apartment. Therefore, the use of gas heaters for outdoor use is strongly discouraged.

Pipe Project:
The renovation of pipes is nearing completion. A final inspection has been conducted, and the main contractor FLD and the board have signed an acceptance protocol with known defects to be addressed in the second half of 2023, and this goal will be achieved. The rectification has involved awaiting delivery from a third party for the renovation of pipe systems in three 9th-floor apartments based on horizontally embedded pipes.

An account of each owner’s expenses or savings in their apartment for the project, such as additional work related to pipe encasement, has been reviewed and verified. The account is scheduled to be sent for information to the owners by Qvortrup Administration within approximately a month, with settlement as of April 1, 2024, along with the collection of common expenses, etc.

Internal final checks of the construction accounts at Qvortrup and the board are underway. Subsequently, the final construction accounts will be subjected to external scrutiny by the chartered auditing firm elected at the association’s general meeting.

The process for concluding the pipe project follows the board’s outlined plan as communicated in writing and verbally at the association’s ordinary general meeting in 2023.

Bedbugs:
Several apartments in two stairwells on Godthåbsvej were attacked by bedbugs in the fall. The affected owners contacted pest control companies, which, on multiple occasions and with varying success, attempted to combat the infestation. However, as bedbugs continued to spread rapidly, the board decided to intervene and, exceptionally, initiate a comprehensive treatment of all apartments in the two stairwells, covering the cost. This was necessary to contain the infestation and prevent it from spreading to the rest of the association.

As an apartment owner, it is mandatory to promptly combat bedbugs if encountered in your home. The same applies if you rent out your apartment. The cost is borne by each owner individually, and it is crucial to react quickly and take the problem seriously.

Based on this incident, the board has decided to expand the association’s insurance to include bedbug control in the future. The insurance is expected to take effect on January 1, 2024. However, if you, as a resident, come across bedbugs in your apartment, you should immediately contact the property caretakers, whether it is before or after the insurance comes into effect.

Additionally, the board recommends that individuals observe standard precautions regarding bedbugs during trips abroad and adhere to the association’s rules regarding short-term rentals, as tourists are particularly at risk of bringing these pests.

Internet Agreement with Fiberby Extended:
The association’s agreement with the internet provider Fiberby is extended until December 31, 2026. In connection with the renegotiation of the agreement, the price will be reduced from January 1, 2024, from 90 DKK per month to 85 DKK per month for 1000/1000 MB, billed quarterly directly by Fiberby.
Fiberby offers a range of additional products beyond our agreement, such as employer-paid internet, fixed IP address, etc.

Read more on the association’s website (in Danish) here: http://godthaabshave.dk/beboer/internet/

In connection with the agreement renewal, Fiberby offers a 10 percent discount on the purchase of a new router on shop.fiberby.dk from December 1, 2023, to February 1, 2024. The discount code is “Godthåbs.”

Furthermore, Fiberby has entered into a collaboration with Allente, a merger of Viasat and Canal Digital. Here, residents of the association are offered a discount of 90-130 DKK on TV packages. This offer is between individual residents and Allente. Fiberby states that interested residents should call Allente and state that they live in a Fiberby association – i.e., mention that they live in E/F Godthåbs Have to get the discount.

For residents facing challenges with, for example, wireless internet, Fiberby now offers free support with a home visit by a technician for issues with Wi-Fi. Residents should contact Fiberby’s phone support. If internet issues persist despite phone support, Fiberby offers association residents a free visit from a service technician.

Water Damage on November 16:
Unfortunately, due to heavy rain and wind, we experienced water damage in several places in the property. Especially apartments on the upper floors (5th – 9th floors) had water ingress around the large living room windows. The board, in consultation with our staff, craftsmen, and building experts, is working to determine the cause. It appears that, in addition to the unusual weather conditions, part of the cause may be found in the quality of the seals in the outer walls – especially on the upper floors. The property’s masons will assess whether there is an urgent need for repair and initiate it if necessary.

Entrances in the Courtyard:
A renovation of steps at the entrances to the stairwells from the courtyard is ongoing. The steps will gradually be converted into wheelchair-friendly ramps. However, this will only happen when the staff deems the steps ready for renovation. The board emphasizes that it is not allowed to store baby strollers and prams in the stairwell but that the designated stroller shed should be used.

The Large Gate:
A resident’s car was damaged when the gate began to close during passage. Fortunately, this is the first time in the 6-8 years since the current electronics were installed that damage has occurred. The gate also meets all safety, emergency stop, and motion sensor requirements. There is no option to move the sensors further out toward the gate opening, as doing so risks registering rain, hail, and snow as movement, causing the gate to remain open during these weather conditions. When driving through the gate, it may be helpful to activate the opening mechanism one extra time just before passage and adjust your speed to the opening and closing speed of the gate.

Design Manual:
The so-called valuation of the property, which is the first deliverable in the project to create a design manual, has now been prepared. The valuation should be seen as a tool for future refurbishment and maintenance of the property and will form the basis for the development of projects where the building’s values are ensured and incorporated into future use of the building. The valuation is an important tool for the sitting board at any given time, as it helps focus decisions and work on maintaining our property. The valuation will be applied in upcoming projects involving the renovation of stairwells and storefronts, but it will also be used in the daily maintenance of our property going forward. It is exciting reading for anyone interested in the history and architecture of Godthåbs Have. The valuation (in Danish) can be viewed under the property’s documents here:

Ejendommen

Only Open the Door for People You Know:
Prompted by a specific incident where one of our stairwells was used as a gathering place by a group of young people who smoked and acted aggressively, we should all be mindful to only admit individuals via the door intercom who have a legitimate reason to be in the property.

The next board meeting is scheduled for Wednesday, January 10th.